最近 ，廣州房貸利率的發(fā)生重大轉(zhuǎn)向。多家銀行宣布自2025年5月17日起，將首套房貸利率從原來的LPR減60個基點（即3.0%）調(diào)整為LPR減50個基點（3.1%），意味著10個基點的上調(diào)。

這一調(diào)整發(fā)生在房地產(chǎn)市場尚未完全復(fù)蘇、整體利率環(huán)境持續(xù)寬松的背景下，引發(fā)了業(yè)界對政策意圖和市場影響的深度思考，來之不易的房地產(chǎn)復(fù)蘇勢頭，可能夭折。

不過，本月初我們才降息降準，中國人民銀行行長潘功勝在國新辦發(fā)布會上明確表示，將下調(diào)政策利率0.1個百分點，預(yù)計帶動貸款市場報價利率(LPR)同步下行0.1個百分點。市場普遍預(yù)期5月20日公布的5年期LPR將從現(xiàn)行的3.6%降至3.5%。

這意味著，雖然廣州房貸的"加點"部分上調(diào)了10BP，但LPR可能相應(yīng)下調(diào)10BP，最終實際執(zhí)行利率將維持在3.0%不變。

這種"加點上調(diào)、LPR下調(diào)"的組合操作，反映了監(jiān)管層對房貸利率"3%底線"的維護意圖。2024年廣州曾出現(xiàn)多家銀行將首套房貸利率降至2.9%甚至2.6%的情況，與當(dāng)時公積金利率(2.85%)形成倒掛。

這種過度競爭導(dǎo)致銀行按揭業(yè)務(wù)利潤空間被大幅壓縮，部分銀行甚至面臨虧損風(fēng)險。大源按揭總經(jīng)理鄭大源分析指出："對于很多銀行來說，3%基本上已經(jīng)是'生死線'，低于3%意味著銀行的按揭業(yè)務(wù)可能沒有利潤甚至虧損。"因此，此次調(diào)整可視為銀行體系對利率"超調(diào)"的自我修正。

然而，這一技術(shù)性調(diào)整在輿論場引發(fā)了廣泛誤解。部分媒體報道直接表述為"房貸利率上漲10個基點"，導(dǎo)致不少購房者產(chǎn)生恐慌情緒。上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴躍進指出，此類表述存在"一定誤導(dǎo)性"，易使公眾形成"房貸利率實際上調(diào)"的誤解。實際上，利率調(diào)整與LPR變動形成對沖后，新申請房貸者的實際負擔(dān)并無變化，而存量房貸客戶還將因LPR下調(diào)而直接受益。

當(dāng)前，廣州的GDP增速已經(jīng)連續(xù)多個季度跑輸全國平均水平，甚至是跑輸廣東平均水平了，其中房地產(chǎn)扮演了重要的角色，這種情況下，廣州的上調(diào)房貸，有些令人難以理解。

從實際利率看，我們當(dāng)前的房貸利率肯跟依然較高，對樓市的復(fù)蘇造成了一些負面的影響，目前房貸甚至已經(jīng)比經(jīng)營貸和消費貸的利率更高，而按照傳統(tǒng)觀點，房貸本來應(yīng)該是優(yōu)質(zhì)貸款，利率應(yīng)該更低的。