2025年4月的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，延續(xù)了自2021年以來的調(diào)整趨勢(shì)。盡管政策“組合拳”頻出，但房?jī)r(jià)下行壓力依然顯著，核心一二線城市呈現(xiàn)“新房微漲、二手房深跌”的分化特征，三四線城市及非核心區(qū)域則面臨更嚴(yán)峻的價(jià)格回調(diào)。

 

新房與二手房冰火兩重天

新房?jī)r(jià)格微漲，但漲幅收窄。全國(guó)層面，中指研究院發(fā)布的《百城價(jià)格指數(shù)報(bào)告》顯示，4 月百城新建住宅平均價(jià)格為16764 元 / ㎡，環(huán)比上漲 0.14%，同比漲幅2.50%，主要是部分城市優(yōu)質(zhì)改善項(xiàng)目入市帶來的結(jié)構(gòu)性上漲。

 

而二手房市場(chǎng)則不容樂觀，百城二手住宅均價(jià)為13892元 /㎡，環(huán)比跌幅擴(kuò)大至 0.69%，同比下跌 7.23% ，市場(chǎng)寒意襲人。

 

聚焦核心一二線城市，新房市場(chǎng)分化顯著。一線城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲 0.37%，上海憑借象嶼蘇河琹廬、浦發(fā)蓮園等改善項(xiàng)目，價(jià)格環(huán)比上漲 0.61%，位居百城第二。二線城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比整體上漲 0.10%，杭州表現(xiàn)突出，因晴瀾軒、濱江潮語(yǔ)映月軒等低密加推項(xiàng)目觸發(fā)搖號(hào)機(jī)制，環(huán)比漲幅高達(dá) 0.95%，領(lǐng)跑百城。但這并不意味著市場(chǎng)全面回暖，從漲跌幅城市個(gè)數(shù)來看，4 月新建住宅價(jià)格環(huán)比上漲城市個(gè)數(shù)僅 35 個(gè)，還有 55 個(gè)城市價(jià)格環(huán)比下跌，秦皇島、烏魯木齊和北海的新房?jī)r(jià)格環(huán)比跌幅甚至分別達(dá)到 0.92%、0.88% 和 0.82% 。

 

2、二手房市場(chǎng)，核心城市雖維持一定活躍度，可 “以價(jià)換量” 仍是主流。4 月一線城市二手住宅價(jià)格環(huán)比下跌 0.36%，上海活躍度較高，業(yè)主預(yù)期有所修復(fù)，環(huán)比跌幅收窄至 0.32%，但整體仍處下行區(qū)間。其他城市更是哀鴻遍野，淮安、鹽城等 19 個(gè)城市二手住宅價(jià)格環(huán)比跌幅均超 1%，淮安跌幅達(dá) 1.90% 。

 

以北京為例，2023年至今二手住宅掛牌價(jià)與成交價(jià)持續(xù)處于下行通道，24年9月新政刺激下市場(chǎng)曾有幾個(gè)月的小幅回彈，但進(jìn)而25年再度回到下跌趨勢(shì)。

 

 

政策托底與市場(chǎng)出清的博弈

1、稅費(fèi)減免與金融支持

 

2024年底，北上廣深全面取消普通住宅與非普通住宅區(qū)分，降低契稅及增值稅負(fù)擔(dān)，首套房契稅降至1%-1.5%。2025年5月，公積金貸款利率再降0.25個(gè)百分點(diǎn)，進(jìn)一步降低購(gòu)房成本。然而，政策邊際效應(yīng)遞減，部分專家指出“后續(xù)政策空間有限”，需依賴存量政策落地效果。

 

2、以價(jià)換量加速市場(chǎng)出清

 

當(dāng)前市場(chǎng)正經(jīng)歷“以價(jià)換量”的調(diào)整期。西安二手房?jī)r(jià)格連續(xù)15個(gè)月下跌，業(yè)主大幅讓利促成成交；北京、上海部分房源議價(jià)空間達(dá)5%-10%。這種出清雖短期內(nèi)加劇價(jià)格下行，但長(zhǎng)期有助于消化庫(kù)存、夯實(shí)底部?jī)r(jià)格。

 

3. 核心城市的“安全墊”效應(yīng)

 

中信建投研報(bào)指出，參照國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，中國(guó)房?jī)r(jià)或于2026年前后止跌回穩(wěn)。核心城市因產(chǎn)業(yè)集聚與人口流入，可能率先企穩(wěn)。例如成都、杭州核心區(qū)二手房?jī)r(jià)格仍高于2016年水平20%-30%，展現(xiàn)出較強(qiáng)抗跌性。

 

筑底期漫長(zhǎng)，結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)顯現(xiàn)

當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于“L型”筑底階段，價(jià)格全面回升需等待經(jīng)濟(jì)基本面改善與居民收入預(yù)期修復(fù)。未來三年，市場(chǎng)將呈現(xiàn)以下趨勢(shì)：

 

1、核心城市與非核心城市分化加劇

 

一線及強(qiáng)二線城市核心地段因資源稀缺性，價(jià)格跌幅有限，甚至可能出現(xiàn)局部回暖；三四線城市及非核心區(qū)域則需面對(duì)長(zhǎng)期去庫(kù)存壓力。

 

2、 購(gòu)房者更趨理性

 

房?jī)r(jià)下行周期中，“撿漏”機(jī)會(huì)增多，但購(gòu)房者需綜合評(píng)估區(qū)域發(fā)展?jié)摿εc自身需求，避免盲目抄底。

 

2025年4月的房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)印證了市場(chǎng)的深度調(diào)整，但也釋放出結(jié)構(gòu)性復(fù)蘇信號(hào)。政策托底與市場(chǎng)出清的博弈將持續(xù)，購(gòu)房者需在風(fēng)險(xiǎn)與機(jī)遇中謹(jǐn)慎抉擇。正如業(yè)內(nèi)人士所言：“跌出來的空間，或許是新一輪周期的起點(diǎn)。”